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新盘降不降价怎么降开发商陷定价困局-【资讯】

发布时间:2021-07-15 14:08:27 阅读: 来源:原汁机厂家

地方版调控楼市措施陆续出台图据CFP

新盘价格怎么制定?如果销售停滞,老项目的后期产品在第二季度降不降价?降多少,怎么降?如果大幅降价,遭遇老客户的退房等纠纷如何解决?这些问题均考验着开发商的智慧

像往年一样,2010年“五一”小长假,各大房地产开发企业分管营销的负责人,都在为这个传统的楼市黄金周做积极部署。然而,调控新政却打乱了他们的销售计划。

尽管受访的多位开发商表示,新政对自身并未构成威胁,公司也不会因之改变既有战略,但一周内政府高层连发四记调控重拳,也使开发商近期不得不抓紧考虑应对策略。

而在特殊的政策消化期内,房价这个敏感的话题刺激着每个人的神经。开发商也不得不面对一系列的定价难题:在市场预期逆转的市况下,新盘价格怎么制定?如果销售停滞,老项目的后期产品在第二季度降不降价?降多少,怎么降?如果大幅降价,遭遇老客户的退房等纠纷如何解决?这些问题均在极大地考验着开发商的智慧。

坐观风向

记者近日对北京楼市调查发现,北京一手房市场成交均价并没有像人们意想中的那样开始下降,反而有“逆市”上扬的趋势,只是二手房市场因挂牌量大增,价格逐渐走低。

亚豪机构、中原地产的统计数据显示,今年5月,京城将有50多个项目入市销售,其中近八成为老项目后期,大部分为地段比较好、前期销售率已经比较高的项目。5月整体开盘均价达到了28520元/平方米,相比在4月上涨了35%,创历史新高。

另据中国指数研究院的统计数据,最近一周,一线城市成交量出现全面下挫,10个重点监测的城市中,9个城市成交面积环比下跌,其中深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。

专家认为,掌握一手房的开发商因为资金稳固,不会主动降价,只是观望风向;而部分存储大量二手房的投资客因为对后市看空,开始以每平方米低于市场价3000元到5000元的幅度抛售。一手房量减价不减的情况意味着市场观望和相持的状态基本成型。

有开发商坦言,由于后续的调控政策不明朗,也无法预测届时的市场反应,所以大部分房企只能采取按兵不动的策略。

减量保价

“针对新政,目前开发商采取了三种应对方式。第一是降价,前期预期过高的项目,选择降价的可能性比较大;第二是近期准备开盘的项目将推迟入市,先观望一段时间;第三则是原本定价不太高的楼盘会维持不变,待政策稳定后再决定是涨是降。”一家房地产开发企业负责人表示。

相比之下,大多数开发商并不会马上降价,而是选择推迟拿预售许可证或者推迟开盘时间。

“就我接触的很多开发商,都在放慢开发节奏或者捂盘惜售,能不开盘尽量不开盘。”北京浙江企业商会副会长陈俊表示,在遇到政策变化后,一些新盘开发商会采取推出少量特价房来试探消费者,再一点一点提高房价的做法。

数据亦显示如此。据北京中原市场研究部统计,截至4月25日,北京在4月当月取得预售许可的项目为21个,相比3月同期的18个,上升了16%。但4月份取得预售许可证的项目,销售率仅占12.1%。预计整个4月销售率环比3月会下降不少,下降幅度或超过六成。

业内人士表示,开发商短期内尚

具备支撑高房价的能力,而不少计划在5月入市的项目,在浓重观望情绪和强势政策的打压下,市场预期出现下挫,纷纷推迟至6、7月份入市。故面对调控新政,开发商多选择推迟开盘、减少当期供应量来支撑现行房价的坚挺。

压力三季度显现

在记者采访中,大部分开发商表示,对房地产调控政策的出台已经有所预见。

北京南四环一知名楼盘的负责人坦言,针对新政,公司已经开过紧急会议,会做出相应的调整、改变,这段时间主要是修炼内功,比如将项目品质再提高一个档次,把园林做得更好,以便下一步品牌更好地推广。

支撑开发商们价格坚挺的另一个因素是,他们并不担心2008年楼市的低迷会重现。理由是,全球金融危机才是导致2008年房地产低迷的主因,而目前,从宏观经济层面来看,中国的经济仍以增长的态势发展。

亚豪机构市场总监郭毅表示,开发商需要一段时间来消化新政,同时也要了解一下消费者的反馈,因而这段时间,开发商并未立即采取应对策略,反而进入了静默期,一旦消费者心态明朗,开发商对市场走向有了明确判断,就会针对企业自身的不同情况采取相应的策略。”

不过,受访的开发商均承认,今年下半年,市场竞争将会急剧增加,去年四季度和今年一季度这半年时间的新开工量,或将集中在今年第三季度推出,开发商的销售,也将再一次遭受考验。

“尤其是对业绩有要求的上市公司,经过去年的业绩大涨,大多数上市公司都对今年做出了更高的业绩预期,他们不得不以保业绩为主。”北京某开发商说,这意味着,一旦成交低迷的状态出现并长期无法突破,“该降价的还是会降”。

值得注意的是,如果标杆企业带头降价,其示范意义带来的蝴蝶效应就会显现出来,届时市场的整体房价水平将被拉低。据《中国房地产报》

观点

准备金率上调加快结束房企观望期

央行发布公告决定,从2010年5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

北京大学房地产研究所所长陈国强表示,“存款准备金率上调之后肯定会冻结一部分流动资金,同时信贷投放也受到影响,银根收紧对房地产行业的负面影响还是显而易见的。”

楼市新政出台后仍有大部分开发商选择观望态度,陈国强预计,存款准备金率上调后房企观望期将加快结束,“该调价调价,该促销促销,改变市场策略。”

分析人士认为,提高存款准备金率对楼市的不利十分明显,因为对楼市的放贷经过几次楼市紧缩政策后已十分紧,此次调整令银行的贷款空间更小,可获贷款更少。准备金率的上调对资产泡沫和价格抑制作用最为明显。

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