地产大资管时代大资管时代的地产资产管理业务发展趋势探索一

地产+大资管时代：大资管时代的地产“资产管理业务”发展趋势探索（一）

——洞悉时势，追寻资管蓝海；顺势而为，打造核心能力！

作者：张江明、胡益民 文章摘自信泽金智库系列丛书之《金融猎手实战心经》

做你没做过的事情叫成长，做你不愿意做的事情叫改变，做你不敢做的事情叫突破。不动产的金融化之路，成长、改变、突破……大有可为。

（一）大资管背景下地产类资管业务现状与趋势

大资管时代应需而生是国内经济发展与社会财富不断增加的必然结果。资产管理业务是指资产管理者依照资产管理合同，接受资产持有者的委托和授权，以约定的方式、条件、要求及限制，将客户资产投资于房地产、股权投资、固定收益产品、基金和衍生品等产品，为客户提供组合管理、信息咨询、收益分配等相关服务，以实现资产保值增值等特定目的的金融活动。大资管是对目前中国资产管理行业环境的一种泛指，资产管理业务外延不断拓展特指资产管理行业进入进一步的竞争、创新、混业经营的阶段。资产管理的是针对机构或者资产管理受托人而言的，也就是机构对客户托付的资产进行管理。如果针对投资者或者委托人来讲，即理财，即投资者寻求可信赖的机构为自己的资产进行保值并且增值，大资管对投资者而言是增加了投资选择机会。

当前的地产资产管理业务主要以房地产融资为核心。资产管理业务在房地产行业的应用主要指投资对象是房地产相关的资产管理业务。国内主流金融机构或者类金融机构的资产管理业务类型主要以向房地产企业融资为主，作为银行融资的替代和补充。庞大的信托或类信托资产管理规模，主要是国内房地产行业非市场化的宏观调控政策对银行融资的限制而产生的挤出融资需求。房地产行业巨大的资金需求及快速增长的发展趋势，为“量化宽松”的货币市场提供了“蓄水池”的功能，也孕育和培养了银行之外的资产管理机构。

当前的资产管理业务模式难以满足新常态下房地产行业发展需求。根据目前市场流行说法，地产行业整体走过“黄金十年”，走进“白银十年”，行业整体发展趋势不变，但发展动力、产品结构、参与主体以及增长速度当方面将发生重大变化。随着行业整体增速放缓，“量”的矛盾得到根本性的解决，结构性问题将成为行业的核心矛盾。当前以融资为核心的“资产管理”业务将难以满足客户需求，也难以应对行业风险，更加难以获得投资者认同。地产行业整体风险加大，区域性、结构性风险的加大，将引领资产管理业务逐步脱离简单的质押融资，引进金融投资中最组合投资、风险对冲以及机制创新等新理念和新工具。

（二）存量市场是未来资产管理业务的新蓝海

房地产行业资产管理业务将逐步从增量市场向存量市场过渡。房地产行业整体增速下降、结构性过剩以及结构性供应不足共存。随着行业存量规模不断扩大，我们预计，未来资产管理业务增速最快、需求最大的市场在存量房市场。增量市场依然是房地产行业发展中不可或缺的一部分，但无风险或者低风险的投资回报将通过各资产管理机构的不断竞争而趋于市场平均，如果长期持续稳定获得低成本资金将成为传统资产管理机构生存的关键。存量市场资产管理需求不断增加，存量市场是未来资产管理业务的新蓝海。

1.传统资产管理业务在特定时期在地产行业发挥重要作用

行业迅猛发展，房地产企业的新增融资需求不断增长。这一时期，房地产行业新增开发规模不断增长，房地产企业对资金的需求也水涨船高，但行业非市场化的金融政策与行业调控政策，扭曲资本市场与房地产市场，而银行业的监管加速了非银行金融机构的发展。催生的非银行金融机构，更多的利用灵活的机制、不受监管机构监管的政策背景，野蛮生长。而信托行业“刚性兑付”的不仅助长了投资者的“投资预期”，引起银行存款搬家，理财与资产管理规模不断壮大，客观上发挥了投资者教育的作用。

图9-2.2000-2014年新开工住宅面积及趋势

数据wind数据

地产行业以融资或者变相融资为主的资管业务模式有待丰富。2007年以来，非银行金融机构的业务规模快速上涨，银行“表外融资”业务与理财业务不断扩张。但在规模以外的资产管理理念、管理手段及风险分散技术等方面与银行表内贷款并无差异，同质化竞争较为严重。而且在“刚性兑付”的隐形担保下，资产管理机构在投资者管理方面，也缺乏必要的分类管理，将机构客户、高净值客户、个人客户的风险承担能力与风险识别能力简单混同，核心是能够募集足够资金，用于房地产企业或者项目融资。在资产管理技术方面，也主要以资产质押、抵押为重点，兼顾客户信用；受制于政策方面和客户认知等原因，在资产证券化和金融工具应用等方面也应用较少。

图9-3.地产行业以融资或者变相融资为主的资管业务模式

整理：信泽金

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